Apesar de aparentemente iguais, posse e propriedade são coisas diferentes, possuindo efeitos jurídicos igualmente diferentes. Enquanto a propriedade é um gênero dos direitos reais, a posse é uma das espécies. Na prática, quem possui um imóvel não necessariamente é o seu proprietário (dono).
1. Propriedade
Como visto no artigo “O QUE SÃO DIREITOS REAIS?”, a propriedade é o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la de quem injustamente a tomou. Está disposta no artigo 1.228 do Código Civil:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
O uso é o direito de extrair eventuais vantagens naturais do bem, como moradia, por exemplo.
O gozo é o direito de extrair os frutos do bem, como, por exemplo, a locação do imóvel.
A disposição é o direito de dar o bem a destinação que se achar mais conveniente, como por exemplo, construção, destruição, venda, doação, dentre outros.
A reivindicação é o direito de defender o bem contra quem injustamente o possua ou está tentando possuir.
Além disso, é bom frisar que só se adquire a propriedade de um bem imóvel quando houver o registro do título translativo, ou seja, escritura pública de compra e venda, partilha, permuta ou doação, na matrícula do imóvel, o que é feito no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está localizado. Essa obrigação está disposta no artigo 1.245 do Código Civil.
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Enquanto não houver esse registro, quem vendeu continuará sendo proprietário do imóvel. Em outras palavras, só é dono quem registra.
2. Posse
Por sua vez, a posse é uma das espécies da propriedade. Segundo o artigo 1.196 do Código Civil, é um dos poderes da propriedade, a saber:
“Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”
Dito de outra forma, a posse é a exteriorização de algum dos poderes da propriedade.
Um exemplo bem prático da diferença entre posse e propriedade é o contrato de locação. Nele, o inquilino, embora tenha a posse imóvel, não detém a propriedade do bem. Ou seja, não é dono do imóvel.
Nesse sentido, o locador detém a propriedade e a posse indireta do imóvel, enquanto o locatário tem apenas a posse direta.
Assim, apesar de o inquilino exteriorizar um ou mais dos poderes da propriedade (nesse caso, o uso), não é dono. Como consequência, está impossibilitado de exercer os outros poderes da propriedade, quais sejam, gozo, fruição e, em alguns casos, a reivindicação.
Outro exemplo clássico é a compra de um imóvel por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda, o popular contrato de gaveta, o qual, por não ser registrado na matrícula do imóvel, não garante ao adquirente o direito de propriedade, apenas de posse.
Portanto, como visto, a propriedade é o gênero, enquanto a posse é a espécie. Enquanto o proprietário pode exercer os direitos de uso, gozo, disposição e reivindicação, o posseiro, na maioria das vezes, detém apenas o direito de uso.
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Por Felipe W. Dias.