ENTENDA COMO O STJ TORNOU INSEGURA A COMPRA DE QUALQUE IMÓVEL

Atualizado: 28 de jun.



Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, quem compra um bem, seja móvel ou imóvel, de alguém que possui débitos inscritos em dívida, poderá ter o negócio anulado. Isso traz inúmeras consequências desastrosas ao adquirente de boa-fé, pois sequer possui a chance de provar sua inocência. Dessa forma, a compra de bens, principalmente imóveis, se tornou muito arriscada, forçando o comprador a tomar cautelas extremamente burocráticas.


A Fraude à Execução ocorre quando um devedor tenta vender seus bens para tentar burlar um processo judicial e fugir do pagamento de uma dívida.

Existem dois tipos de fraude à execução, a civil e fiscal.


A primeira ocorre quando a dívida tem natureza civil, como um contrato de compra e venda, empréstimo bancário ou aluguéis, por exemplo.


Já a segunda se caracteriza quando o débito é de natureza fiscal, ou seja, os tributos em geral.


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Para a caracterização da fraude à execução fiscal, basta que a dívida tenha sido inscrita em dívida ativa, como determina o artigo 185 do Código Tributário Nacional:


“Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa”
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.”

Porém, o referido artigo deixou de mencionar se a presunção de fraude é absoluta ou relativa, ou seja, se existe a possibilidade de provar a inocência ou não, principalmente em relação ao adquirente de boa-fé (quem adquire o bem do devedor sem saber que ele está devendo).


Nesse sentido, o judiciário aplicava a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, a qual dispõe que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.


Porém, recentemente, o mesmo Superior Tribunal de Justiça, ao Julgar o no Recurso Especial nº 1141990/PR, entendeu que a mencionada Súmula não deve ser aplicada nas execuções fiscais. Além disso, concluiu que a presunção de fraude é absoluta (sem possibilidade de provar o contrário), e que alcançaria, inclusive, o adquirente de boa-fé.


Na prática, significa que o adquirente de boa-fé, mesmo que tenha feito negócio na melhor das intenções, sem saber da tentativa de fraude do devedor, poderá perder o bem adquirido.


Como exemplo, se alguém comprar um imóvel de alguém, sem saber que este possui débito em dívida ativa, terá o negócio anulado, o que certamente, causará imensos prejuízos.


Ora, não é preciso ser um grande conhecedor do Direito para concluir que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é totalmente injusto, pois sequer dá a possibilidade de o adquirente de boa-fé se defender, provando que não tinha ciência da intenção fraudulenta do devedor.


E então, o que fazer?


Uma das saídas seria aplicar o artigo 792, §2º, do Código de Processo Civil, o qual possibilita que o adquirente de boa-fé pode “provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”.


Porém, como visto, o artigo 185 do Código Tributário Nacional determina que o marco para a configuração da fraude à execução é a inscrição do débito em dívida ativa, independente de qual Estado ou Município.


Em outras palavras, significa que o adquirente de boa-fé precisaria retirar certidões negativas de débito de todos os estados e municípios do Brasil, o que dá o total de 5.596 documentos, isso sem contar as buscas nos Cartório de Registro de Imóveis, caso se tratar de um bem imóvel, ou seja, totalmente inviável.


Portanto, não há outra saída senão a alteração do artigo 185 do Código Tributário Nacional, para detalhar a possibilidade de comprovação de boa-fé e de qual forma, tudo para resguardar o direito de quem adquire o imóvel do devedor.


De qualquer forma, quem pretende adquirir um bem, principalmente se for imóvel, precisa tomar todas as cautelas necessárias, a fim de verificar se o vendedor não possui nenhum processo judicial ou dívida ativa em seu nome, tudo para garantir que não perca sua aquisição.


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Por Felipe W. Dias.


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