O QUE SÃO DIREITOS REAIS?



Direitos Reais é o conjunto de normas que regulam as relações jurídicas dos bens móveis ou imóveis cujas pessoas podem se apropriar diretamente. Nesse sentido, quem possui a coisa (móvel ou imóvel), ou seja, o titular do seu direito, tem o poder imediato sobre ela, estando diretamente vinculado ao bem.


Os Direitos Reais estão descritos no artigo 1.225 do Código Civil, quais sejam, a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moraria a concessão de direito real de uso e a laje, a saber:


“Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje."

1. Propriedade


A propriedade é o principal direito real. Em resumo, é o direito absoluto de, em exclusividade, usar, gozar e dispor da coisa, bem como de reavê-la de quem injustamente a tomou, conforme dispõe o artigo 1.228 do Código Civil:


“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

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2. Superfície


A superfície ocorre quando o proprietário de um terreno o concede para alguém, com a finalidade de construção ou plantação, sempre por tempo determinado. Está disposta no artigo 1.369 do Código Civil:


“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Servidão


A servidão ocorre quando o proprietário de um terreno (prédio serviente) sede parte do seu terreno para servir de passagem para outrem (prédio dominante). Está disposta no artigo 1.378 do Código Civil:


“Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

4. Usufruto


O usufruto ocorre quando o proprietário de um imóvel cede a alguém o direito de usufruir do seu bem imóvel, por tempo determinado, ou seja, tanto de usar quanto de colher os frutos (rendimentos) do imóvel, como juros, aluguéis etc.). Está disposto no artigo 1.390 do Código Civil:


“Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.”

5. Uso


O uso é um direito real menor do que o usufruto, pois aqui se tem apenas o direito de usar a coisa, sendo que a possibilidade de colher os frutos é restrita exclusivamente às necessidades de quem o utiliza. Está disposto no artigo 1.412 do Código Civil:

“Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.”


6. Habitação


A habitação é o direito do cônjuge sobrevivente de habitar, até o final da sua vida, no imóvel que era do casal, independente de qual tenha sido o regime de bens adotado. Está disposto no artigo 1.831 do Código Civil:


“Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

7. Direito do Promitente Comprador do Imóvel


O direito do promitente comprador do imóvel ocorre justamente quando se celebra um contrato de promessa ou compromisso de compra e venda. Nesse caso quem prometeu vender tem a obrigação de realizar a venda para quem prometeu comprar. Está disposto no artigo 1.417 do Código Civil:


“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

8. Penhor


O penhor é uma garantia que vincula algo ao pagamento de uma dívida. Está disposto artigo 1.431 do Código Civil:


“Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.

9. Hipoteca


A hipoteca também é uma garantia. Mas, nesse caso, o devedor vincula o seu imóvel (ou bens considerados imóveis) ao pagamento de uma dívida.


Nesse sentido, além dos imóveis em si, podem ser objeto de hipoteca o domínio direto, o domínio útil, as estradas de ferro, os recursos naturais, os navios, as aeronaves, o direito de uso especial para fins de moraria, o direito real de uso e a propriedade superficiária, nos termos do artigo 1.473 do Código Civil:


“Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves.
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiária.”

10. Anticrese


A anticrese, que também é uma garantia, e ocorre quando o devedor entrega ao credor os frutos e rendimentos do seu imóvel, como compensação pela dívida que não pagou. Está disposta no artigo 1.506 do Código Civil:


“Art. 1.506. Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e rendimentos.


11. Concessão de Uso Especial Para Fins de Moradia


A concessão de uso especial para fins de moradia é uma forma de regularização imobiliária. Semelhante à Usucapião, ocorre quando alguém possuir, por mais de 5 anos, um terreno urbano de até 250m², destinado exclusivamente para moradia, que seja do Poder Público.


Nesse caso o Poder Público concede posse do seu imóvel para quem estiver morando nele. Está disposta no artigo 183 da Constituição Federal:


“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

12. Concessão de Direito Real de Uso


A concessão de direito real de uso é um contrato por meio do qual o Poder Público transfere para um particular o uso, gratuito ou remunerado, de um bem de sua propriedade, o qual deverá ser utilizado para urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra forma de exploração de interesse social. Está disposta no art. 7º do Decreto-Lei nº 271/1967:


“Art. 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.”

13. Laje


A laje, por fim, ocorre quando o dono de um imóvel cede a superfície superior (laje) ou inferior (porão) para que outra pessoa edifique outra construção. Está disposta no art. 1.510-A do Código Civil:


“Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

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Por Felipe W. Dias.


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