POR QUE O REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA É IMPORTANTE?

Atualizado: 17 de dez. de 2021



Apesar de muitos negócios imobiliários serem feitos por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda, o famoso “Contrato de Gaveta”, esse documento, por si só, possui pouco ou nenhum valor jurídico. Na verdade, para que o comprador seja realmente dono do imóvel, é preciso que haja uma Escritura Pública de Compra e Venda e que esta seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque, o artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade imobiliária só é transmitida com o registro da Escritura Pública. Porém, para garantir a segurança na negociação do imóvel e evitar problemas futuros, é aconselhável também registrar o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Cartório de Registro de Imóveis.


O Contrato de Promessa (ou Compromisso) de Compra e Venda, o famoso “Contrato de Gaveta”, é um documento muito utilizado nas negociações de imóveis. Esse documento é um pré-contrato, ou seja, é feito quando o comprador e vendedor não querem ou não podem assinar o contrato definitivo (Escritura Pública), geralmente por contas os impostos e despesas cartorárias.


Porém, justamente por ser um contrato preliminar, não é o meio correto para transferir o imóvel, pois, pelo artigo 1.245 do Código Civil, o bem só é definitivamente transferido após o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda no Competente Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, só é dono quem registra.


Essa falta de registro pode ter sérias consequências no futuro, pois, como visto, não sendo o contrato registrado, não há qualquer garantia jurídica da compra do bem. Os problemas que podem surgir são variados, como a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e outras taxas, a venda do mesmo imóvel para diversos compradores, onde quem registrar o contrato primeiro adquire a propriedade definitiva, dentre outros. Na pior das hipóteses, o comprador pode até perder o imóvel.


Portanto, caso não seja possível fechar negócio por meio da Escritura Pública de Compra e Venda, é aconselhável, embora não seja a melhor alternativa, registrar o próprio Contrato de Promessa de Compra e Venda do Cartório de Registro de Imóveis, a fim de garantir a mínima segurança jurídica da negociação, ao menos até que esta seja concluída.


Com o registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador terá direito sobre o bem adquirido e o vendedor não poderá vender o mesmo imóvel várias vezes.


Dessa forma, se você vai vender ou adquirir um imóvel, saiba que a forma mais segura é por meio da Escritura Pública de Compra e Venda. Entretanto, se não for possível confeccioná-la, ao menos registre o Contrato de Promessa de Compra e Venda, tudo para que não haja dores de cabeça no futuro.


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Por Felipe W. Dias.


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