VENDA “AD MENSURAM” E “AD CORPUS”, QUAL A DIFERENÇA?

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A venda “Ad Mensuram” ocorre quando as medidas do imóvel são o objeto principal do contrato. Por outro lado, na venda “Ad Corpus”, o que importa é o próprio bem, independentemente das medidas. Em resumo, no primeiro caso, havendo falta o excesso do negociado, deverá ocorrer a complementação ou restituição, o que não acontece na segunda hipótese.


Venda Ad Mensuram ou simplesmente “venda por medida”, ocorre quando o imóvel é vendido com área determinada, cujo preço é definido pela medida de extensão.


Normalmente esse tipo de negócio é celebrado quando se vende uma gleba pertencente a uma área maior.


Nesse sentido, o vendedor se obriga a entregar exatamente a quantidade vendida, com tolerância máxima de 1/20 da área negociada, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 500 do Código Civil:


“§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.”

Caso a medida entregue seja menor do que a negociada, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área. Se não for possível, quem comprou poderá rescindir o contrato ou requerer um abatimento proporcional do preço. É o que dispõe o artigo 500 do Código Civil:


“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Todavia, se a medida foi maior do que a negociada, o comprador poderá complementar o valor pagou ou restituir o excesso, conforme ensina o parágrafo segundo do artigo 500 do Código Civil:


“§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.”

Por sua vez, venda Ad Corpusocorre quando os limites e confrontações são conhecidos pelo comprador e vendedor, ocasião em que não estão interessados necessariamente nas medidas, mas no imóvel como um todo.


Dessa forma, se a medida entregue for menor ou maior do que a descrita no contrato, não haverá qualquer tipo de complementação ou devolução do excesso. Nesse sentido, extrai-se do parágrafo terceiro do artigo 500 do Código Civil:


“§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”

Portanto, se a medida do imóvel for o objeto principal do contrato, a venda deverá ser realizada “ad mensuram”. Caso o mais importante seja o terreno em si, independente das suas medidas, o negócio deve ser celebrado “ad corpus”.


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Por Felipe W. Dias.


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